SFH ou SFI: qual financiamento imobiliário sai mais barato?

Entenda a diferença entre SFH e SFI, as regras do FGTS, limites de valor e qual sistema rende a menor parcela no seu bolso.

A sopa de letrinhas que todo mundo ignora

Você decide comprar o apê, entra no site do banco, simula o financiamento e dá de cara com duas siglas: SFH e SFI. A maioria das pessoas só clica na que o gerente indica e assina embaixo. Só que essa escolha define quanto você vai pagar de juros nos próximos 30 anos, se pode usar o FGTS e até o valor máximo do imóvel. Não é detalhe burocrático: é dinheiro no bolso.

O que é SFH (Sistema Financeiro da Habitação)

O SFH é o modelo "clássico", criado nos anos 60 para popularizar a casa própria. Ele tem regras rígidas definidas pelo governo. A principal: o imóvel não pode passar de um teto de valor, que em 2026 gira em torno de R$ 1,5 milhão (esse limite muda conforme a região e é atualizado periodicamente). Outra regra: a taxa de juros não pode ultrapassar 12% ao ano mais a TR (Taxa Referencial). Parece pouco, mas num financiamento de 360 meses, cada décimo de ponto percentual vira dezenas de milhares de reais. O grande trunfo do SFH é permitir o uso do saldo do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) para dar entrada, amortizar a dívida ou pagar parte das parcelas. Se você tem carteira assinada há alguns anos, esse dinheiro faz uma diferença enorme no valor financiado.

O que é SFI (Sistema Financeiro Imobiliário)

O SFI nasceu nos anos 90 para atender quem quer comprar imóveis mais caros ou não se enquadra nas regras do SFH. Aqui não existe teto de valor do imóvel nem teto de juros — o banco cobra o que o mercado aceita, costuma ficar acima dos 12% ao ano. Não dá pra usar FGTS. Em compensação, as regras de garantia são mais flexíveis: o banco pode aceitar alienação fiduciária (o imóvel fica em nome do banco até quitar) sem a burocracia do registro de hipoteca comum no SFH antigo. Na prática, o SFI é o caminho para imóveis de alto padrão, segunda residência ou para quem já usou o FGTS no SFH e não pode usar de novo.

Qual sai mais barato na simulação real

Vamos aos números. Imagine um imóvel de R$ 800 mil, entrada de 20% (R$ 160 mil), prazo de 30 anos. No SFH, com juros de 10% ao ano mais TR, a primeira parcela fica perto de R$ 5.800. No SFI, o mesmo banco pode oferecer 11,5% ao ano mais TR (já que não tem teto), e a parcela pula para quase R$ 6.500. São R$ 700 a mais por mês, todo mês, por três décadas. Dá mais de R$ 250 mil de diferença no total. Mas se o imóvel custa R$ 2 milhões, o SFH nem entra na jogada — você é obrigado a ir pro SFI. O segredo é simular os dois sistemas no mesmo banco e em bancos diferentes. Às vezes um banco oferece SFI com taxa competitiva porque quer o cliente, enquanto outro só trabalha com SFH no teto máximo.

O pulo do gato: FGTS e entrada

Muita gente acha que FGTS é livre para qualquer financiamento. Não é. Só vale no SFH e para imóvel residencial urbano, que você vai morar, avaliado dentro do teto. Se você tem R$ 80 mil no FGTS, isso baixa o valor financiado de R$ 640 mil para R$ 560 mil no exemplo acima. A parcela cai uns R$ 500. No SFI, esse dinheiro fica parado na conta do fundo, rendendo juros baixíssimos, enquanto você paga juros altos no financiamento. Antes de escolher, tire o extrato do FGTS no app da Caixa e leve pro gerente. Pergunta: "Se eu usar meu FGTS no SFH, qual a parcela? E se eu for pro SFI sem FGTS, qual a parcela?". A resposta costuma definir o negócio.

Checklist rápido antes de assinar

Primeiro: confira o valor de avaliação do imóvel (que o banco faz), não o preço do anúncio. Se a avaliação passar do teto do SFH, você já sabe que é SFI. Segundo: veja quanto tem de FGTS disponível e se você tem direito ao saque (três anos de carteira assinada, não ter outro financiamento ativo no SFH, não ser dono de imóvel na mesma cidade). Terceiro: peça a planilha de evolução da dívida nos dois sistemas — a tabela SAC (amortização constante) é a padrão no Brasil, mas alguns bancos ainda oferecem Price no SFI, que começa mais barato e fica caro no final. Quarto: negocie a taxa. No SFH o teto é 12%, mas banco nenhum cobra isso hoje; a briga é por 9%, 9,5%, 10%. No SFI a negociação é livre, use propostas de outros bancos como argumento.

Resumo pra levar pra vida

SFH costuma ser mais barato porque tem teto de juros e aceita FGTS, mas só serve pra imóveis até o limite de valor e pra quem se encaixa nas regras do fundo. SFI é a única opção acima do teto ou pra quem não pode usar FGTS, mas costuma ter juros mais altos. Não existe "melhor" no abstrato: existe o que cabe no seu bolso e no seu perfil hoje. Simule os dois, coloque o FGTS na conta, some o custo total (parcelas + seguro + taxas) e escolha o que te deixa dormir tranquilo. O apê é seu, a dívida é sua — a sigla é só o contrato.