FGTS no financiamento: como usar e quanto economiza

Você já parou pra pensar que tem dinheiro parado na sua conta do FGTS que pode virar economia real na hora de comprar uma casa? Pois é. A maioria das pessoas não faz ideia de que aquele saldo que cresce ali todo mês pode entrar como entrada do imóvel e reduzir drasticamente quanto você vai precisar financiar no banco.

A gente não tá falando de uma economiaizinha não. Usando FGTS na compra, você mexe no tamanho da dívida que vai carregar pelos próximos 20, 25, 30 anos. E quando muda a dívida, muda a parcela, muda o juro total pago. Muda bastante, na real.

Como funciona na prática

Quando você usa FGTS pra comprar imóvel, ele entra como parte do dinheiro inicial que você tem pra dar de entrada ou pra abater direto do preço. Tipo assim: você achou uma casa de R$ 300 mil, tem R$ 50 mil em FGTS e conseguiu juntar R$ 30 mil em economia própria. Você coloca os R$ 80 mil como entrada e financia R$ 220 mil no banco. Sem o FGTS, teria que financiar R$ 270 mil. Vê a diferença?

O Banco Central permite que você saque o FGTS pra isso, desde que o imóvel seja a sua residência (não funciona pra investimento) e você esteja financiando o restante em algum banco ou programa oficial. A gente tá falando do programa SFH, que é o padrão no Brasil pra financiamento imobiliário de pessoas físicas.

O saque pode ser feito de algumas formas. A mais comum é aquela que você já ouve falar: você contrata o financiamento e no próprio processo o banco usa seu FGTS como abatimento. Não precisa nem fazer nenhuma movimentação à parte. Tem também a opção de sacar antes pra ter o dinheiro na mão, mas aí você faz a retirada diretamente na Caixa Econômica Federal mesmo.

Quanto você economiza no fim

Aqui é onde a coisa fica interessante. Quando você reduz o valor que precisa financiar, você reduz basicamente três coisas: o valor das parcelas mensais, a quantidade de juros que vai pagar ao longo de todo o financiamento, e eventualmente o prazo (se escolher reduzir o prazo em vez de diminuir a parcela).

Digamos que você ia financiar R$ 270 mil em 30 anos com uma taxa de juros de 5% ao ano (a taxa Selic é a taxa básica de juros do Brasil, que influencia todas as outras, e está em patamares mais altos agora). Sua parcela seria na volta de R$ 1.450 por mês. Se você conseguir reduzir pra R$ 220 mil usando FGTS, a parcela cai pra aproximadamente R$ 1.180. Poupança de R$ 270 por mês.

Agora multiplica R$ 270 vezes 360 meses (30 anos). Você economiza mais de R$ 97 mil em dinheiro que sai do seu bolso todo mês. E isso ainda sem contar que você paga menos juros totais porque está financiando um valor menor desde o começo.

Quanto você economiza em juros? Ai depende da taxa, do prazo, do valor inicial. Mas em um exemplo genérico, sair de R$ 270 mil pra R$ 220 mil pode significar algo entre R$ 30 a R$ 50 mil em juros economizados ao longo de três décadas.

O que você precisa saber antes de usar

Tem algumas situações que vale ter na cabeça. Primeira: nem todo mundo consegue usar o FGTS. Você precisa ter saldo disponível, estar fora do programa de cotas do FGTS (se já sacou antes pra outros fins) e o imóvel precisa estar dentro dos critérios do SFH, ou seja, não pode ser de luxo e tem um valor máximo que varia conforme a região.

Segunda coisa: quando você saca FGTS pra comprar imóvel, você perde aquele dinheiro como reserva de emergência. Isso é importante pensar com calma. Se você tira todo seu FGTS pra dar entrada, fica mais frágil se aparecer uma despesa imprevista. Alguns especialistas indicam sacar o FGTS pra imóvel, mas deixar uma pequena reserva de lado mesmo assim.

Terceira: o tempo pode ser seu amigo ou seu inimigo aqui. Se você tem pouco FGTS agora mas sabe que vai receber um valor maior em alguns meses (talvez bônus ou mudança de emprego), vale esperar pra comprar o imóvel depois. A demora pra sacar alguns milhares de reais a mais pode valer a pena.

Por que nem todo mundo usa e deveria

Muita gente não saca FGTS pra comprar porque não sabe que pode. Outra parte saca mas num momento que o FGTS era muito pequeno e não muda quase nada a conta. A verdade é que se você tem R$ 30 mil, R$ 40 mil ou mais em FGTS e tá pensando em comprar uma casa nos próximos meses ou anos, vale a pena estudar isso com cuidado.

A economia não é tipo ganho da noite pro dia. Mas você tá falando de uma redução permanente na sua dívida e nas parcelas que vai pagar por décadas. Poucos movimentos financeiros que você faz na vida mudam tanto o seu dia a dia quanto isso.

Se tá cogitando comprar imóvel e tem dúvida se vale usar FGTS, é algo que vale conversar com a Caixa mesmo, que é o banco que administra o fundo. Eles conseguem fazer uma simulação e mostrar exatamente quanto você economiza no seu caso específico.

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